全国学长沙！中央部委定调，释放了什么信号？

文/凯风

　　谁是全国“房住不炒”最坚决的城市?

　　长沙，必有一席之地。

　　近日，住建部近日印发《建设工作简报》，以《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》为题，对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。

　　全国学长沙，这是来自顶层住房管理部门的肯定。

　　事实上，多地已将长沙作为学习对象。此前，深圳市住建局、东莞市住建局已先后到长沙调研学习，均对当地房地产调控工作成效、先进经验和典型做法给予高度评价。

　　然而，长沙模式广受赞誉，“一个让炒房客有去无回的城市”之名更是广为人知。

　　然而，学长沙，并非想象的那么容易。

　　01 长沙房价有多低?

　　2020年，长沙住房均价仅为1万元左右，远远低于同等城市能级的中西部省会，甚至还低过许多东部沿海的普通地级市。

　　单纯看房价可能并不直观，从房价收入比来看，长沙是国内为数不多处于合理水平的城市之一。

　　2019年，深圳房价收入比高达35，三亚、北京、上海、厦门超过了20，广州、福州、杭州、南京、东莞、苏州等城市超过了15。

　　只有长沙房价收入比低于7，位居全国主要城市末位，符合3-9的国际正常水平。

　　长沙房价之低，早已毋庸置疑。

　　然而，如此之低的房价，却曾遭遇当地市民投诉，连发六问质问“长沙房价为什么不能涨起”。

　　当地的回应态度极为坚决：

　　继续保持调控方向不变、调控目标不减、调控力度不松，持续保持长沙“房价洼地”比较优势，并使之成为长沙城市竞争、产业聚集、人才流入的要素保障，进一步提升老百姓的获得感、幸福感。

　　总结起来就是四个字：房住不炒。

　　随后，当地官方微信公众号“长沙发布”发文：

　　选择长沙，只要肯奋斗，就能过上幸福生活，“买得起房子、娶得到妻子、养得好孩子”。

　　一个万亿GDP的省会城市，能让普通打工人都能触及买房的门槛，这是多么难得的成绩?

　　02  长沙模式，究竟是什么?

　　一是楼市调控全国最严，“反炒房”态度最为坚决，几乎遏制了所有投机空间。

　　1、限售4年。商品住房须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。2、二套限购。购买二套房，必须在首套房拿证4年之后。3、二套征收重税。个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。4、堵住人才购房漏洞。专科及以上学历人才，须满足在长工作生活24个月。

　　要知道，广州限售只有2年，深圳只有3年，两地契税均可减按1%-3%征收，至于购买二套房仅有“认房又认贷”限制，不存在4年间隔期，由此可见长沙调控之严。

　　二是天量供应土地，杜绝人为制造短缺。

　　房价短期看政策，中期看土地，长期看人口。毕竟，土地是垄断的，土地供应是否充分，是不是存在人为制造短缺，有没有主动制造“地王”，决定着许多城市房价的走势。

　　2020年以来，疫情冲击之下，经济刚刚走上复苏之路，不少城市的地王却呈现井喷之势，这些地王多数都是国企创造而来，背后不乏地方政府搅热楼市的考虑。

　　反观长沙，土地供应呈现井喷之势，供求不存在人为制造的短缺。

　　从2015年到2019年，长沙土地供应面积接近9000万平方米，仅2019年就供应了2600多万平方米，这将为当地提供源源不断的住房供应空间。

　　在内地，不少城市都将“土地资源紧张”作为房价上涨的依据。

　　事实上，几乎所有城市都不存在真正的土地短缺问题，问题是土地有没有供应充分、住宅用地究竟占比有多大、住宅供求失衡有没有人为因素存在?

　　即便是以城市面积过小著称的深圳，土地也不是想象中的那么紧缺。相比于土地紧缺，深圳住宅用地长期供应不足才是更关键的症结所在。(参阅《央媒点名一线城市!房产税不远了?》)

　　长期以来，深圳居住用地占比20%左右，低于国家相关标准中25%～40%的下限，而国际上一般是40%以上。

　　03 中国房地产20多年的上行史，让“房价只涨不跌“的神话深入人心。一旦出现长沙这样的例外，就会引来各种各样的口诛笔伐。

　　“六问长沙为何不能涨起”，就是其中的代表。这背后的典型观点有二：

　　其一，有观点说，长沙遏制房价上涨，最终只会拖累经济发展。这是典型的房地产拉动经济的论调，也是大多数城市房地产依赖的由来。

　　长沙是中国内地17个万亿GDP城市之一，2019年GDP高达1.15万亿，相比2010年的4547亿，翻了一倍多。

　　近年来，长沙经济增速位居主要省会城市前列。2019年实际增速达到8.1%，在17个万亿GDP城市中位居第一。

　　长沙经验，还至少证明了另一点：即使不依赖房地产，经济也能搞好。

　　其二，有论调称，大放水时代，长沙房价不涨，当地居民错失了财富膨胀的机会，这也让高层次人才避而远之。

　　显然，财富增值机会，并不会属于所有人，即使存在受损，影响的恐怕也只是个别的炒房者。有些城市的高房价本身就存在巨大泡沫，所谓的财富只是纸面财富，本身就难以持续，一旦出现回调，影响不是一般严重。

　　同时，长沙人口非但没有外流，反而还是人口增量最多的十个城市之一。近3年，长沙人口增量高达74.9万，位居全国第6位。

　　值得一提的是，在最新发布的《中国城市营商环境指数评价报告2020》里，长沙以80.96分位列中国100座城市营商环境指数榜第12名，比去年上升3位，在省会城市指数榜中排名第6。

　　同时，长沙连续13年获评全国“最具幸福感城市”，也是全国唯一连续13年获此殊荣的城市。

　　显然，反炒房战，给长沙带来的不只是“房价洼地”的声誉，还给了经济产业以良性发展的空间。

　　04  长沙实践充分证明，楼市调控是有用的，是百分之百能按住房价的。

　　这背后的关键在于，到底是形式主义调控还是真调控，究竟是暗度陈仓式的明调暗松还是始终保持调控的刚性，到底是松两天紧两天，还是能将楼市调控贯彻到底。

　　然而，在土地财政、房地产经济面前，许多城市一直蠢蠢欲动，更有城市将房价低视为城市之耻，这样的楼市，又如何能控得住?

　　由此可见长沙调控的来自不易，长沙值得一个房住不炒“先行示范区”的称号。