老空间里长出新产业

湘江早报全媒体记者 尹婷

一座城市最动人的底色，不在于新楼有多高，而在于老巷能否重聚烟火、旧空间能否重新生长。

岳麓山下，后湖之畔，一处闲置多年的农贸市场夜夜有戏，沉浸式街区戏剧《长沙》场场爆满；白马湖畔，一处沉寂多年的山湾变身“不亦乐湖·山谷小院”，水上卡丁船、山野露营引得城里人专程来打卡。沉睡的空间被重新唤醒，新的产业、新的烟火，正从老地方的肌理里“长”出来。

日前，《湖南省城市更新三年行动实施方案（2026—2028年）》（以下简称《方案》）印发，提出统筹“留改拆补”，坚决防止大拆大建、拆真建假。从“拆改留”到“留改拆”，一个字的排序之变，背后是城市发展逻辑的深刻切换。当增量扩张的时代翻篇，存量提质的大幕拉开，城市的竞争，正从“谁的新楼多”转向“谁的老空间活”。

这样的生长，正从后湖的一台戏开始，在湘江新区的城乡间接连上演。

老空间“活”了

周末入夜，走进后湖设计创意园E区，一间350平方米的屋子亮起灯。斑驳的筒子楼、巷口的米粉店、霓虹闪烁的歌舞厅，二十世纪90年代的老长沙街巷被装进了这个空间。观众推门而入成了“街坊”，跟着几名大学毕业生的创业脚步，亲历长沙二十余年的城市变迁。这里是后湖・戏码头，沉浸式街区戏剧《长沙》的驻演地。

很难想象，半年前，这里还大门紧锁，长期闲置。

2025年5月，湖南省话剧院与湘江新区麓山控股旗下长沙后湖产业投资发展有限公司开始接洽，就盘活存量资产达成共识。在省委宣传部、湘江新区管委会支持下，项目于2026年3月开工，场景搭建、消防改造、剧目落地同步推进。仅用60天，后湖・戏码头项目就从概念图纸变成实景，于“五一”假期开门迎客。

“本打算演3天，没想到一开票就售罄，只能加场。”省话剧院副总经理、后湖·戏码头运营总监李薇说，五一期间，5天连演场场爆满。截至目前已累计演出50余场，接待观众超6000人次，全网曝光量突破6000万。后湖・戏码头的《长沙》也成为长沙文旅消费版图上的现象级产品。

让李薇更意外的是观众。原以为这部剧只打动70后、80后，没想到成了全龄友好的戏剧，最小的观众只有两三岁。“我们是入驻后湖的第一家剧场。”她说，省话剧院入场，盘活的不只是一处闲置资产，更想把整片园区的人气带起来。

一处农贸市场的转身，是整个后湖蝶变的缩影。十多年前，这里曾是湘江西岸最大的“城中村”，后湖水质恶化成劣V类。2015年，后湖片区综合整治工程启动，拆除60余万平方米违建，水质提升至IV类标准。最难得的是没有大拆大建，348栋村民合法自建房被完整保留，就地改造为艺术家工作室、文创空间。

房子留住了，村民的生路也留住了。大家靠着房屋租赁、产业入股获得稳定收益，户均年租金收入达10万至20万元。朱训德、何人可等百位艺术家相继入驻。如今，后湖累计注册企业1200余家，获评国家级文化产业示范基地，成为长沙文创、科创产业新高地。

城乡“新”了

一处旧空间的转身，一片湖的新生，背后是湘江新区五年来的同一套逻辑。不搞大拆大建，留住城乡肌理，在有机更新中生长。

过去五年，新区改造老旧小区288个、老旧街巷233条，建成街角花园、人行天桥各15座，提质改造农贸市场25个，新增常住人口15万。

同样的更新逻辑，也在乡野间生长。白马湖畔，一处沉寂多年的山湾，如今一到周末就热闹起来。水上卡丁船劈波前行，彩色桨板散落湖面，岸边山野露营、自然研学人头攒动。这里是“不亦乐湖 ·山谷小院”，青年新农人邓洁盘活乡村闲置场地，构建起“白天山野运动、傍晚湖畔休闲、夜间潮流体验”的全时段消费场景。近日，该项目从全国数千个农村创业项目中脱颖而出，斩获2026年农村创业大赛全国总决赛乡村新产业赛道二等奖，既带动村民就业和农产品销售，也孵化出一批乡村小微业态。

山湾院落的新生，连着乡村振兴的大盘。这五年，新区恢复耕地1.35万亩，建成高标准农田3.82万亩，新改建农村公路530公里，集体经济年收入超千万元的村达11个、超百万元的村40个。

按照《方案》，到2028年，湖南将基本建成80个城市更新引领片区，改造城镇老旧小区4000个。更新没有终点，民生是永恒的方向。夜幕降临，后湖戏码头的灯光映在湖面，白马湖畔的篝火也正点亮。老空间里长出的，是新产业、新场景，更是城乡百姓触手可及的新生活。